Kolejny 18-letni cykl na rynku nieruchomości dobiega końca

Czy wzrosty i spadki cen nieruchomości układają się w powtarzalny schemat? Koncepcja 18-letniego cyklu budzi zainteresowanie, bo próbuje połączyć sytuację na rynku mieszkań i gruntów z dostępnością kredytu oraz zachowaniem inwestorów.

W pierwotnej wersji tego artykułu wskazywałem okolice 2026 roku jako możliwy moment zakończenia hossy. Warto jednak oddzielić same założenia tej teorii od prognoz, które można na jej podstawie budować.

18-letni cykl nieruchomości to koncepcja opisująca długie okresy ekspansji i osłabienia rynku. Nie oznacza 18 lat nieprzerwanych wzrostów ani nie daje pewności, że ceny mieszkań zaczną spadać w konkretnym roku.

Na czym polega 18-letni cykl nieruchomości?

Jednym z autorów rozwijających tę koncepcję jest Phillip J. Anderson, autor książki The Secret Life of Real Estate and Banking. W swoich analizach łączy on ceny ziemi z kredytem i działaniem systemu bankowego. Posługuje się również określeniem cyklu około 18,6-letniego. Jego podejście opisuje także serwis Property Share Market Economics.

W uproszczeniu koncepcja zakłada, że rynek przechodzi przez okres odbudowy, ekspansji, narastającego optymizmu, a następnie osłabienia. Wzrosty mogą być przerywane korektami, a poszczególne etapy nie muszą przebiegać identycznie w każdym kraju.

Ważne jest tutaj jedno rozróżnienie: pełny cykl obejmuje zarówno mocniejsze, jak i słabsze okresy rynku. Użyte wcześniej określenie „18-letni cykl wzrostowy” było więc nieprecyzyjne.

Długie cykle finansowe są również przedmiotem badań ekonomicznych. Badacze Banku Rozrachunków Międzynarodowych, czyli BIS, analizowali wspólne zmiany kredytu i cen nieruchomości. Wskazali, że cykle finansowe mogą być znacznie dłuższe od typowych cykli koniunkturalnych, a ich długość i amplituda zmieniają się w czasie. Nie potwierdza to jednak istnienia uniwersalnego zegara wyznaczającego kryzys dokładnie co 18 lat.

Dlaczego kredyt i ceny nieruchomości są ze sobą powiązane?

Zakup nieruchomości często wymaga finansowania bankowego. Możliwości kupujących zależą więc nie tylko od zgromadzonych oszczędności, lecz także od dostępności kredytu i kosztów jego obsługi.

W okresie ekspansji może pojawiać się mechanizm wzajemnego wzmacniania. Finansowanie ułatwia zakupy, wzrost cen podnosi wartość zabezpieczeń, a większa wartość zabezpieczeń może sprzyjać dalszemu kredytowaniu.

Przy pogorszeniu sytuacji zależność ta może działać w przeciwną stronę. Trudności z obsługą zadłużenia i ograniczenie finansowania osłabiają możliwości zakupowe. Wzajemne oddziaływanie kredytu i cen nieruchomości to właśnie jeden z powodów, dla których przy ocenie rynku warto patrzeć szerzej niż tylko na sam wykres cen mieszkań.

Skąd bierze się wskazywanie 2026 roku?

Przyjęcie 2008 roku jako punktu odniesienia i dodanie 18 lat prowadzi do 2026 roku. Sam wynik takiego działania nie potwierdza jednak prognozy końca hossy.

Najpierw trzeba ustalić, co właściwie porównujemy. Czy 2008 rok traktujemy jako moment kryzysu finansowego, szczyt cen na określonym rynku, czy początek spadków? To różne punkty odniesienia.

Rzetelne sprawdzenie tej teorii wymaga odpowiedzi na kilka pytań:

• jakiego kraju i segmentu nieruchomości dotyczy analiza,
• czy mierzymy czas między szczytami, czy między dołkami,
• czy wykorzystujemy ceny nominalne, czy uwzględniające inflację,
• czy dla każdego badanego okresu stosujemy te same zasady,
• jak traktujemy przypadki, które nie pasują do zakładanego rytmu.

Jeżeli punkty odniesienia wybieramy dopiero po poznaniu wyniku, łatwo dopasować teorię do historii. Znacznie trudniej sformułować prognozę z wyprzedzeniem i później uczciwie ją zweryfikować.

Samo równanie „2008 + 18 = 2026” nie wystarcza więc, żeby stwierdzić, że w 2026 roku rozpocznie się bessa na polskim rynku mieszkań. Nie daje też podstaw do pewnego wskazania, że spadki potrwają do 2030 roku.

W poprzedniej wersji artykułu pojawił się również błędny zapis dotyczący 2028 roku. Został on usunięty razem z nieprecyzyjnym wyjaśnieniem dat.

Czy 18-letni cykl można zastosować do Polski?

Polski rynek wymaga sprawdzenia na polskich danych. Obserwacje dotyczące innych krajów mogą być inspiracją, ale nie powinny automatycznie stawać się prognozą dla Warszawy, Krakowa czy mniejszych miejscowości.

Dobrym punktem wyjścia są publikacje NBP, które rozróżniają między innymi:

• ceny ofertowe i transakcyjne,
• rynek pierwotny i wtórny,
• poszczególne miasta i grupy miast.

Takie zestawienia zawierają raporty NBP o rynku nieruchomości. To wartościowe źródła historyczne i analityczne, przydatne do porównań, ale nie należy traktować ich automatycznie jako opisu bieżącej sytuacji w kolejnym roku.

Rozróżnienia te mają duże znaczenie. Cena widoczna w ogłoszeniu nie oznacza jeszcze, że za taką kwotę doszło do sprzedaży. Średnia dla grupy miast nie opisuje też dokładnie sytuacji konkretnego mieszkania.

Nie przedstawiam tutaj własnego testu statystycznego potwierdzającego 18-letnią regularność w Polsce. Omawiam raczej koncepcję, którą warto konfrontować z rzeczywistym przebiegiem rynku.

Jakich sygnałów osłabienia rynku szukać?

Zamiast opierać ocenę wyłącznie na liczbie lat od poprzedniego kryzysu, lepiej zestawić kilka obserwacji.

Co obserwować?	Na jakie pytanie pomaga odpowiedzieć?
Ceny transakcyjne w danym mieście	Czy zmieniają się kwoty, za które rzeczywiście sprzedawane są mieszkania?
Liczbę transakcji	Czy zmianom cen towarzyszy większa czy mniejsza aktywność rynku?
Liczbę dostępnych ofert	Czy kupujący mają coraz większy wybór?
Warunki kredytowania	Jak zmieniają się możliwości finansowania zakupu?
Relację cen do dochodów	Czy mieszkania stają się bardziej czy mniej dostępne?
Czynsze i koszty utrzymania	Jak wygląda ekonomika nieruchomości kupowanej na wynajem?

Taki zestaw pomaga sprawdzać, czy scenariusz osłabienia ma oparcie w danych. Pojedyncza obserwacja – na przykład obniżka ceny jednego mieszkania – nie wystarcza do rozpoznania trendu na całym rynku.

Warto też konsekwentnie porównywać te same miary. Spowolnienie wzrostu cen nie jest tym samym co ich spadek.

Czy spadek cen zawsze oznacza tańsze mieszkania?

Ocena zależy od tego, co rozumiemy przez „tańsze”. Można porównywać cenę nominalną, jej wartość po uwzględnieniu inflacji albo dostępność mieszkania względem dochodów i kosztów finansowania.

Przykładowo, jeżeli cena mieszkania pozostaje przez rok bez zmian, a ogólny poziom cen rośnie o 5%, jego cena realna spada o około 4,8%. To jedynie przykład matematyczny, a nie opis aktualnych warunków rynkowych.

Dla osoby kupującej mieszkanie na kredyt liczy się również koszt finansowania. Sama obniżka ceny ofertowej nie odpowiada więc na pytanie, czy zakup stał się łatwiejszy do udźwignięcia.

Z tego powodu prognoza „nieruchomości będą tańsze” wymaga doprecyzowania: gdzie, w jakim ujęciu i dla kogo.

Jak patrzę na tę koncepcję jako inwestor?

W teorii cyklu interesuje mnie przede wszystkim próba wyjaśnienia, jak zmieniają się oczekiwania uczestników rynku. Długotrwały wzrost może przyzwyczajać do myśli, że dotychczasowy kierunek będzie trwał dalej. Koncepcja cykliczności skłania do zakwestionowania takiego założenia.

Jednocześnie nie chcę przypisywać tej teorii precyzji, której nie potrafię wykazać. W pierwszej wersji wpisu zbyt stanowczo połączyłem konkretne daty z końcem hossy i późniejszą bessą.

Moje wcześniejsze przewidywania dotyczące lat 2026-2030 należy traktować jako scenariusz. Jego trafność trzeba oceniać na podstawie danych, a nie samego podobieństwa do wykresu przedstawiającego teorię.

Dla mnie ta koncepcja jest przede wszystkim punktem wyjścia do pytań o kredyt, ceny i zachowanie inwestorów. Jeżeli rzeczywistość nie potwierdza prognozy, trzeba to po prostu odnotować i przemyśleć założenia na nowo.

Ps. Dobre miejsce na kupowania nieruchomości to Bukareszt 🙂

Źródła

• Phillip J. Anderson, The Secret Life of Real Estate and Banking
• Property Share Market Economics: https://propertysharemarketeconomics.com/
• BIS – Characterising the financial cycle: don’t lose sight of the medium term: https://www.bis.org/publications/working-paper-380-characterising-financial-cycle-dont-lose-sight-medium-term
• BIS – Debt and the financial cycle: domestic and global: https://www.bis.org/publications/iv-8
• NBP – Raport o sytuacji na rynku nieruchomości 2024: https://nbp.pl/wp-content/uploads/2025/10/Raport-o-sytuacji-na-rynku-nieruchomosci-2024-RAPORT.pdf